共有物分割纠纷实务，法条是船，实践是桨

原创： 资深大律师-方达

共有物分割是指将共有物从共有的状态分割为各共有人单独所有（包括实物分割、变价分割、折价补偿方式），从而达到结束共有或形成新的共有状态，发挥“物”的最大效用，物尽其用。

现实中，最常见的共有物分割之诉，90%以上是不动产共有纠纷。以上海地区房产为例，随着 2015年底一波涨价潮，一套房产共有物分割动辄数百万元，因此，对房产共有分割实务值得研究。笔者从本人承办相关共有物分割纠纷案件出发，结合法院对共有物分割纠纷处理意见， 对诉讼中共有物分割纠纷实务分享些许经验。

案例：

蔡某与刘XX1993年登记结婚，刘XX系再婚，与蔡某结婚前已生育一子（系刘Y），蔡某系初婚，双方婚后未再生育。涉案房屋是刘XX原单位因刘XX与蔡某结婚调换的，刘XX去世前，涉案房屋登记在蔡某、刘Y、刘XX三人名下，且三人共同居住生活。2014年10月，刘XX去世。2015年，涉案房屋变更登记由蔡某和刘Y按份共有，各占50%。然而，在此后的日子里，刘Y夫妻两人对蔡某横眉冷眼，饮食起居皆与蔡某分开，蔡某作为孤寡老人，丝毫感受不到任何家庭温暖。嗣后，蔡某不堪忍受刘Y一家的家庭冷暴力，多次向刘Y提出分家，但刘Y一直不予理睬，意图霸占房屋。蔡某遂起诉至法院，要求房屋归蔡某所有，由蔡某支付相应折价款给刘Y。

首先，我们来分析蔡某提出分割请求是否有法律依据。根据物权法规定，共有财产分割有共有人约定分割和依法分割方式，案例中，双方没有对房产分割作出过约定，且属于按份共有。因此，任何一方都有权提出依法分割房产的请求。关键问题在于，蔡某提起诉讼后，会以哪种形式对房产予以分割？

在这个问题之前，我们先弄清按份共有人的优先购买权，《物权法》第101条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较为简单，导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异。2016年，最高院发布物权法解释（一）对同等条件作出明确界定，一定程度上统一了各地区法院裁判尺度。回到案例中，也就是说，蔡某如果对外转让共有份额，刘Y可以要求优先购买；蔡某要求房屋归其所有，支付对价，那么刘Y同样可以提出该请求，这使得蔡某的诉请能否得到支持，还要根据其它情况。

实务中案例中的房产分割请求结果大致存在以下几种情况：

一、蔡某要求房屋归其所有，支付折价款，刘Y提出同样的请求。司法实践中出现这样的情况时，法院一般会根据双方支付房屋折价款金额多少，房屋来源，房屋使用情况，当事人居住情况等因素进行考量。简单来说就是，谁愿意支付的折价款多，房子一直由谁在使用，谁在外面没有其它住处，那么房屋一般都会判其所有。

二、蔡某要求房屋归其所有，支付折价款，刘Y同意房屋归蔡某，但双方对所需支付的折价款数额不能达成一致。这种情况下，上海法院的意见倾向于让要求取得房屋所有权一方预交房屋价值评估费，对房屋进行价值评估，折价款以评估价为准。

三、蔡某与刘Y都因没有资金支付折价款而不要房屋所有权，只要求分割。这种情况下，法院就很难作出判决，笔者曾承办的一个案件，因双方都不要求房屋所有权，又没钱支付折价款，导致法院迟迟下不了判决。最后，笔者想了一个折中的办法，在法院主持调解下，让原告先取得房屋所有权并承诺会支付折价款，被告在判决生效后申请执行，在执行程序中拍卖房屋，双方各取拍卖款。

或许有人会说，《物权法》 第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖。为什么不在审判程序中进行拍卖呢？因为，法条终究是法条，遗憾的是，上海法院在处理此类案件时，实务中一律不在审判程序中组织拍卖。

此外，双方当事人一般都是亲友关系基于某种原因对共有物形成共有关系，可想而知，在诉讼时，双方很大程度上可以说是反目成仇，各方对对方的诉求都充满排斥、不理性，这也使得大部分共有物分割纠纷极难得到顺利解决。作为代理律师，在提出代理意见时，一定要对执行中的障碍有充分了解并预设相应条件，最大限度能使纠纷做到“案结事了”。